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?樓市新態\香港滯脹時代來臨\祥益地產總裁 汪敦敬

時間:2019-09-19 04:24:10來源:大公報

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  2009年之後的市場新常態就是沒有了牛熊市周期,嚴格來說,可以說牛市仍在,熊市卻不見了,因為樓價在不斷的政策調整下拾級而上。筆者叫這種拾級而上的趨勢為「龍市」,分「龍市一期」及「龍市二期」,象徵了鞏固之後再上的周期階段,這種樓市結構基礎除了市場要依從配合之外,甚至乎社會的期望都應該要在這現實基礎之下發展。

  在過去十年中,房地產有好淡友之爭的筆戰,大家都信奉自己期望去辯論,但是樓價卻仍不斷向上升。不少看淡的朋友都期望在舊有樓市周期模式下,希望市場來一次reset(重置),就可財富大轉移了,但問題是,若市場推倒重來或者reset,都是要根據市場的經濟及特性去發展的。

  是否來一次樓市推倒重來後,就等於對年輕人更加有利?看看數據!

  本港第二季GDP按年增長0.5%,為十年最差,未來三季度應明顯地走下坡了,香港經濟將陷入技術性衰退。失業率上升,訪港旅客人次減少50%,零售數據連跌五個月,銷售額亦跌逾一半。但這種情況只會在市場高泡沫下,再次出現「通縮」才會令大量既得利益者「雞毛鴨血」賤賣資產,令財富大轉移到原本無能力的草根上,這恐怕是「舊資本主義」的概念,看看數據會發現一些新的東西。

  香港今年7月份整體消費物價按年上升3.3%,政府亦將2019年全年整體消費物價通脹率預測,由2.5%上調至2.6%,比筆者預想更快,已經有高通脹的苗頭了,未來出現的應該不是「通縮」,而是「滯脹」。滯脹是指經濟衰退和通貨膨脹同時存在的經濟現象。既然香港經濟出現衰退,那當然算是一個「滯」,經濟進入了停滯,但我們同時還要面對新一輪的環球量化貨幣潮,即是各國鬥印銀紙,在過去八個月內,最少有16個國家的中央銀行減息,這可能是歷史上從未遇過的量化貨幣潮。

  在此情形之下,樓價及資產應該會上升,縱使我們的市場或社會發生了事情令人心惶惶甚至出現蕭條,令到樓價在一個很低迷的情況也好,但我們的物價都會因為環球量化貨幣、環球的貶值而出現了急升的。香港是一個開放型的城市,大部分資源和貨物都是入口,只要國際上都是滯脹,香港不可能不滯脹,未來樓價最終都會因為落後於周邊城市較高GDP的步伐,最後都會上升。

  樓價上升、失業率上升,但是經濟不景,那很大機會,香港的儲備會加快消耗。筆者認為這個局面,未來的年輕人是不會贏到任何好處或者較佳的處境,所以香港年輕人最精明的策略應該是集中意志,團結一起要求實際的房屋供應。筆者認為政府會做得比以前更好,在合適時候改變策略,對整個社會也有利。

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